viviendas pierden valor mientras el resto de Manizales crece

La Comuna San José de Manizales se ha convertido en una especie de “isla” urbana dentro de la ciudad. Mientras que en el resto de la ciudad el sector inmobiliario crece y las propiedades se valorizan año tras año, en San José el panorama es el opuesto. Lo que hace 15 años la administración anunció como Macroproyecto de renovación urbana, hoy representa una profunda desvalorización de las viviendas y genera incertidumbre entre sus habitantes.

Devaluo y estancamiento de los predios

Humberto Gómez, perito de la ciudad de Manizales por más de 20 años, comenta que la venta de predios en este sector es casi nula debido a dos factores: el miedo de los compradores a que la ciudad expropie sus propiedades y el bajo precio actual de los inmuebles, que motiva a los vendedores a abstenerse de vender. Según datos de avalúos catastrales del IGAC, mientras que el valor de las casas en Manizales ha subido cerca de un 10% anual en la última década y media, en los barrios de San José más alejados de la Avenida Colón los precios se han mantenido estancados por 15 años.

Algunos predios han tenido incrementos que no superan el 6% anual, una cifra muy por debajo del promedio local; la situación es más compleja para las personas que viven cerca de la Avenida Colón. En esta zona las propiedades pierden valor real, con caídas de entre un 2% y un 3% cada año. Esto ocurre porque el mercado califica al sector como una “zona de alto riesgo” para la inversión inmobiliaria, a lo que se suman graves problemas sociales que desincentivan el interés de posibles compradores o inversionistas.

Luz de esperanza

Manuel Alejandro Rivera Posada, abogado administrativo que actualmente administra más de 2.000 viviendas entre conjuntos de apartamentos y casas, dice que los habitantes han interpuesto numerosas tutelas contra la ERUM (Empresa de Renovación Urbana de Manizales) y la Alcaldía, ya que estas entidades no garantizaban el reasentamiento previo de las familias. Los jueces frenaron muchas expropiaciones porque la administración no cumplía con los pasos legales para realizar un avalúo justo de los predios. Las demoliciones que se realizaron de manera desordenada hace años, al intentar sacar adelante un macroproyecto fallido, dejaron una gran cantidad de lotes vacíos. En vez de convertirse en nuevas obras, estos espacios se volvieron focos de inseguridad y rompieron el tejido urbano del sector. Las casas rodeadas de lotes abandonados y delincuencia pierden su atractivo comercial de inmediato, lo que afecta a las personas que han vivido allí toda su vida.

Además, la construcción de la Avenida Colón generó una barrera física que terminó por separar a la comuna del resto de la ciudad. A esto se suma que la inversión privada es casi inexistente, ya que nadie quiere arriesgar su dinero en un lugar donde persiste el miedo constante a futuras expropiaciones o a cambios en la renovación urbana que nunca terminan de concretarse. A pesar de estos inconvenientes, recientemente se han buscado soluciones legales. En marzo de 2026, la Alcaldía inició gestiones ante el Ministerio de Vivienda para cambiar las normas actuales. El objetivo es reactivar la construcción de Viviendas de Interés Social (VIS), un proceso que problemas en los cierres financieros y diversos pleitos judiciales han frenado durante años.

incertidumbre

Por ahora, los propietarios de la Comuna San José siguen viviendo con la incertidumbre de qué pasará. Para muchos, su casa es el único capital que poseen, pero ven con preocupación cómo su patrimonio vale menos cada día debido a un proyecto de renovación que prometió progreso y terminó congelando la economía de sus barrios. La falta de una dinámica inmobiliaria y la división que generaron las obras viales mantienen a San José en una crisis económica a la espera de lo que suceda.

Por: Juan Jose Rivera Giraldo